Casa conforme per il rogito: cosa verificare prima di firmare.
Prima di un rogito la legge impone che i dati catastali e la planimetria corrispondano allo stato reale dell'immobile: senza questa dichiarazione l'atto è nullo (art. 19 c.14 D.L. 78/2010, art. 29 c.1-bis L. 52/1985). La verifica spetta al notaio e, per la parte tecnica, a un geometra o altro tecnico abilitato.
Cosa richiede la legge prima del rogito
Per il trasferimento di fabbricati già esistenti, l'art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010 (convertito con la L. 122/2010) impone che l'atto contenga, a pena di nullità, l'identificazione catastale dell'immobile, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione dei titolari, resa in atto, che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto. In alternativa alla dichiarazione del titolare, un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale può rilasciare un'attestazione di conformità.
L'art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985 rafforza questo obbligo per gli atti di trasferimento di diritti reali: la Corte di Cassazione ha chiarito che si tratta di una nullità testuale, che colpisce l'atto per la sola mancanza della dichiarazione, a prescindere dall'accuratezza dei dati dichiarati.
Fonti: art. 19 c.14 D.L. 78/2010 (conv. L. 122/2010); art. 29 c.1-bis L. 52/1985; Corte di Cassazione, sez. II civile, sentenza n. 27531 del 15/10/2025. Verificate il 15/09/2026.
Conformità catastale e conformità urbanistica: due verifiche diverse
La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra i dati depositati in catasto (planimetria, categoria, consistenza) e lo stato reale dell'immobile. La conformità urbanistica riguarda invece la corrispondenza tra quello stato reale e i titoli abilitativi edilizi (permesso di costruire, CILA, SCIA) rilasciati dal Comune: sono due verifiche distinte, e un immobile può essere conforme al catasto ma non conforme alla licenza edilizia, o viceversa. Prima di un rogito vanno controllate entrambe.
Chi fa la verifica
Il notaio identifica gli intestatari catastali e verifica la coerenza con i registri immobiliari prima di stipulare l'atto. La verifica tecnica, cioè il confronto puntuale tra planimetria depositata e stato reale dell'immobile, spetta a un geometra o a un altro tecnico abilitato: è lui che, se trova una difformità, la documenta e la sana con una pratica DOCFA prima del rogito, oppure rilascia l'attestazione di conformità alternativa alla dichiarazione del proprietario.
Dopo il rogito: l'intestazione va aggiornata
Verificata la conformità, il passaggio di proprietà va comunicato anche al catasto: è la voltura catastale, che aggiorna l'intestazione dell'immobile dopo la compravendita.
Una checklist minima prima di firmare
- La planimetria depositata in catasto corrisponde alla distribuzione reale dei locali.
- La categoria e la consistenza catastale sono coerenti con l'uso effettivo dell'immobile.
- I titoli abilitativi edilizi (permesso di costruire, CILA, SCIA) coprono tutte le opere presenti.
- Non risultano abusi edilizi non sanati che impedirebbero la dichiarazione di conformità in atto.
Le domande più fatte.
Cosa succede se manca la dichiarazione di conformità catastale nell'atto?
L'atto di trasferimento è nullo. La Corte di Cassazione (sez. II civile, sentenza n. 27531 del 15/10/2025) ha confermato che si tratta di una nullità testuale: scatta per la sola assenza della dichiarazione o dell'attestazione, indipendentemente dal fatto che i dati catastali siano poi effettivamente esatti.
Chi verifica la conformità: il notaio o un tecnico?
Il notaio identifica gli intestatari catastali e verifica la coerenza con i registri immobiliari prima di rogare l'atto. La verifica tecnica che i dati e la planimetria corrispondano allo stato reale dell'immobile, però, spetta a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere): è lui a poter rilasciare l'attestazione alternativa alla dichiarazione del proprietario.
Difformità catastale vuol dire sempre atto nullo?
No: la nullità colpisce la mancanza della dichiarazione o dell'attestazione di conformità, non automaticamente ogni difformità tra planimetria e stato reale. Una difformità va comunque sanata con un tecnico prima del rogito, per evitare contestazioni e per rispettare la dichiarazione che l'atto richiede.
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