Gli errori più comuni nelle planimetrie catastali

Una planimetria catastale può risultare diversa dallo stato reale dell’immobile quando sono stati fatti lavori (spostamento di pareti, unione di vani, cambi di destinazione) senza aggiornare il catasto. Le piccole difformità si sanano con un aggiornamento della planimetria; quelle più rilevanti possono richiedere prima una pratica edilizia in sanatoria.

Perché la planimetria catastale può essere diversa dallo stato reale

La planimetria depositata in catasto fotografa l’immobile nel momento in cui è stata presentata l’ultima pratica di aggiornamento. Ogni lavoro fatto dopo, che cambia la distribuzione degli spazi, andrebbe dichiarato con una nuova pratica: se questo passaggio non viene fatto, la planimetria smette di rappresentare la realtà. Succede più spesso con lavori eseguiti senza un tecnico che si occupi anche dell’aspetto catastale, oppure con interventi fatti da un proprietario precedente e mai più verificati da chi ha comprato l’immobile in seguito. Passano anche anni, a volte decenni, prima che qualcuno se ne accorga: di norma è la preparazione di una compravendita o di un affitto a farlo emergere. Con più passaggi di proprietà il rischio cresce, perché ogni nuovo proprietario tende a dare per scontato che la planimetria consegnata insieme all’immobile sia già aggiornata, senza controllarla di persona rispetto agli ambienti reali.

Gli errori più frequenti: pareti spostate, vani diversi, superfici sbagliate

Gli scostamenti che si trovano più spesso, confrontando la planimetria depositata con lo stato reale dell’immobile, appartengono a poche famiglie ricorrenti.

• Pareti spostate o rimosse. Una parete interna abbattuta per unire due stanze, oppure aggiunta per crearne una nuova, senza che il disegno depositato venga aggiornato di conseguenza.
• Vani con un uso diverso da quello depositato. Un balcone chiuso e trasformato in stanza abitabile, una cantina che nella realtà è diventata uno studio, un sottotetto reso praticabile.
• Superfici che non coincidono. Differenze nelle dimensioni dei singoli vani, spesso ereditate da planimetrie molto vecchie, disegnate con strumenti meno precisi di quelli disponibili oggi.
• Accessi e collegamenti diversi. Una porta di comunicazione tra due unità aperta o chiusa rispetto a quanto risulta depositato, tipica degli immobili che in passato sono stati frazionati o riuniti.
• Vani tecnici trasformati. Un ripostiglio diventato bagno, una centrale termica dismessa e riadattata ad altro uso: interventi che sembrano marginali ma che il catasto non conosce finché non vengono dichiarati.

Nessuno di questi casi, da solo, dice quanto sia grave la difformità: per capirlo conta soprattutto il punto successivo.

Piccole difformità e grandi difformità: la differenza che conta

Non tutte le differenze tra planimetria e stato reale hanno lo stesso peso. Una discrepanza che non cambia la distribuzione degli ambienti, il numero dei vani o la loro destinazione d’uso è considerata una piccola difformità, e nella pratica si risolve con un aggiornamento della planimetria depositata. Una differenza che invece cambia la distribuzione interna, unisce o divide dei vani, oppure ne cambia la destinazione, è una difformità sostanziale: prima di aggiornare la planimetria può essere necessario sistemare anche la posizione urbanistica dell’immobile, per esempio con una pratica edilizia in sanatoria presso il comune, e solo dopo si aggiorna il catasto. Quale caso ricorra lo stabilisce sempre un tecnico abilitato, non è una valutazione che si può fare da soli guardando il disegno. Anche due immobili con una differenza apparentemente simile, per esempio una stanza unita ad un’altra, possono ricadere in categorie diverse a seconda che l’intervento abbia toccato solo la distribuzione interna oppure anche elementi rilevanti per la normativa urbanistica, come una superficie abitabile aumentata.

Come si scopre un errore prima di venderla o affittarla

Il momento in cui la maggior parte delle difformità emerge è proprio la preparazione di una compravendita o di un contratto di affitto registrato: il tecnico incaricato confronta la planimetria depositata con lo stato reale dell’immobile, misurando gli ambienti e verificando che ogni vano corrisponda a quanto risulta in catasto. Il controllo è utile anche senza un’operazione imminente: prima di iniziare un lavoro di ristrutturazione conviene sapere se la situazione di partenza è già in regola, così da non sommare una nuova difformità a una vecchia mai sanata. Come approfondito nella pagina casa conforme per il rogito, la corrispondenza tra planimetria e stato reale è uno dei controlli che l’atto di compravendita richiede espressamente, a pena di nullità dell’atto stesso. Rimandare questo controllo a ridosso del rogito espone a un doppio rischio: quello di scoprire una difformità quando ormai è già stato fissato un prezzo e una data, e quello di dover interrompere una trattativa per il tempo necessario a sistemare la pratica.

Cosa fare quando si trova un errore

Se il controllo rivela una difformità, il passo successivo è sempre lo stesso: un tecnico abilitato valuta il tipo di difformità e prepara la pratica di aggiornamento più adatta. Come spiegato nella pagina planimetria catastale, l’aggiornamento passa da una procedura che il proprietario non può presentare da solo. Se la difformità riguarda anche la parte urbanistica dell’immobile, la pratica catastale arriva solo dopo aver sistemato quel piano: la pagina DOCFA e variazione catastale spiega come funziona la dichiarazione al catasto una volta che la situazione di partenza è chiara.

Se hai trovato, o sospetti, una differenza tra la tua planimetria e lo stato reale dell’immobile, non serve affrontarla da soli: raccontaci la situazione, la richiesta viene messa in contatto con i tecnici della rete Italia Progettisti compatibili con la zona indicata, che possono verificare l’immobile di persona e indicarti con precisione i passaggi da seguire prima che il problema diventi un ostacolo per una vendita o un affitto.